ستاندرد اند بوردز: سوق العقارات في السعودية الأكثر استقرارًا في المنطقة

الاقتصاد.الرياض

كشفت وكالة ستاندرد اند بوردز أن سوق العقارات في المملكة العربية السعودية أكثر استقرارًا بطبيعته من سوق دبي، وان التخفيف من مخاطر التقلبات السريعة في الطلب التي قد تؤدي إلى ضغوط الأسعار.

وارجعت الوكالة السبب في ذلك الى ان الطلب على العقارات ينبع من عدد السكان الأكبر والأكثر استقرارا في المملكة العربية السعودية، ويشكل المغتربون نسبة أقل من السكان في المملكة العربية السعودية 42% مقارنة بدبي أكثر من 90% ولذلك فإن الانخفاض المحتمل في عدد السكان الوافدين، له تأثير مادي أقل على أسعار المنازل في المملكة العربية السعودية.

واضافت يعتمد الطلب على السكن في المملكة العربية السعودية على الحكومة ومختلف مؤسساتها المبادرات، وخاصة هدفها الرئيسي رؤية 2030 المتمثل في ملكية السعوديين للمنازل بنسبة 70% ولذلك يتوقع أن تستمر الحكومة في دعم الإسكان الجديد العرض والتمويل لذلك.

ويمكن للمشاريع أن تحول تمويل المطورين وهياكل رأس المال وبالنظر إلى الحجم غير المسبوق للمشاريع العقارية المعلنة في المملكة العربية السعودية، ومع النمو السكاني المتوقع، فإن احتياجات التمويل ستكون كبيرة حتى نهاية هذا العقد.

وتوقعت ان يقوم جميع المشاركين في السوق بتمويل جديد. وهذا يعني أهمية كبيرة من إصدارات الديون السنوية من قبل الدولة؛ مختلف الوكالات الحكومية، بما في ذلك صندوق الاستثمارات العامة؛ و الشركات العقارية. ونتيجة لذلك، يتوقع أن تستمر الشركات السعودية في تنويع أنشطتها ومصادر التمويل، وبالتالي تسريع تطوير أسواق رأس المال في المملكة العربية السعودية، هدف اخر للحكومة. متوقعة أيضًا مساهمة متزايدة من الديون الدولية.

وابانت في المتوسط، يتمتع المطورون السعوديون المدرجون بنفوذ أعلى من نظرائهم في دبي، وان الشركات العقارية المدرجة في المملكة العربية السعودية تجاوز الدين التراكمي 13 مليار دولار اعتبارًا من نهاية عام 2023. وفي تناقض حاد، فإن نسب الرفع المالي للمطورين المقيمين في دبي أقل بكثير وقد انخفضت بشكل ملحوظ خلال السنوات القليلة الماضية، وسط ظروف مواتية بشكل استثنائي عززت نموهم الأرباح والتدفقات النقدية.

وتشمل الأسعار في دبي لاعبين رئيسيين في السوق – إعمار العقارية، وداماك، وبي إن سي للاستثمارات التي لا مثيل لها في قوة علامتها التجارية وقوتها التسعيرية في هذا السوق. لذلك، لا يمثل متوسط النسبة تنوع الملفات الشخصية لشركات العقارات في دبي. عمومًا، ويستفيد المطورون المقيمون في دبي من نماذج التشغيل على الخارطة ودورة تحصيل الدفعات والتي تسارعت بشكل كبير منذ عام 2021 وسط اتجاهات الطلب المواتية.

وتوقعت ارتفاع مبيعات العقارات على الخارطة ، مع الأخذ في الاعتبار احتياجات المعروض من المساكن في المملكة العربية السعودية متطلبات التمويل العالية. التطوير خارج الخطة لديه القدرة على تقليل احتياجات التمويل، لأنه يوفر سهولة التمويل المسبق للبناء عن طريق تسريع جمع النقد وبالتالي إزالة المخاطر للمطورين.

وابانت انه في النصف الأول من عام 2023، المعاملات على الخارطة ارتفع بنسبة 52% مرجحة أن يستمر النمو القوي، مدعوماً بنسبة 9% المعلن عنها زيادة في أعداد المطورين على الخارطة خلال نفس الفترة، مبينة لقد مضى أكثر من خمس سنوات منذ ذلك الحين تم إدخال تنظيم المبيعات على الخارطة ضمن برنامج وافي.

ويميل المطورون السعوديون المدرجون إلى استخدام القروض لأجل والتسهيلات المتجددة من البنوك المحلية للحصول على غالبية التمويل. وتتألف هياكل رأس مالها عادة من ديون مصرفية، وكمية محدودة من الصكوك، ولا توجد سندات؛ ولم يصدر أي منها ديونا مرتبطة بالاستدامة. ولم يصدر سوى عدد قليل من أكبر الشركات العقارية المدرجة – دار الأركان وشركة المراكز العربية – صكوكاً في السوق.

ويتناقض هذا بشكل حاد مع هياكل رأس المال الأكثر تنوعًا للمطورين المقيمين في دبي الذين نقوم بتقييمها. وتشير تقديراتنا إلى أنه اعتبارًا من نهاية عام 2023، بالنسبة لشركة إعمار العقارية وداماك وصبحا مجتمعة، ستشكل الصكوك 80% من رأس المال. كما استخدم المطورون في دبي وتم توليد فائض نقدي على مدى العامين الماضيين لسداد القروض المصرفية وزيادة استخدامها لأدوات سوق رأس المال، مستفيدة من الطلب القوي في أسواق التمويل الإسلامي في المنطقة.

ومع استمرار أسواق رأس المال في المملكة العربية السعودية في التطور، يتوقع أن تقوم هذه الأسواق، إلى جانب الاستثمار الأجنبي، بتمويل نمو المطورين العقاريين بشكل متزايد.

يعد بروز الرياض كمركز إقليمي عاملاً رئيسيًا تجتذب عاصمة المملكة العربية السعودية سكانًا جددًا، من داخل البلاد وخارجها. وعلى الرغم من انخفاض المعاملات العقارية في عام 2023 على المستوى الوطني، إلا أن الرياض شهدت نموًا بنسبة 7%، على الرغم من ارتفاع أسعار المنازل. ومع وجود حوالي 2.27 مليون وحدة سكنية قائمة (استناداً إلى التعداد السكاني لعام 2022) والنمو السكاني الكبير المتوقع حتى عام 2030، فإن الحاجة إلى وحدات سكنية جديدة مرتفعة للغاية. بالإضافة إلى ذلك، تعتقد السلطات أن عدد الزوار الدوليين سيزداد في ضوء سلسلة من الأحداث المخطط لها، مثل معرض إكسبو العالمي 2030.

نتوقع زيادة في أسعار إيجارات المكاتب في المملكة العربية السعودية مع وصول الشركات الجديدة إلى مقرها. اعتبارًا من يناير 2024، يتعين على الشركات الأجنبية التي لديها عقود حكومية إنشاء مقرها الإقليمي في المملكة العربية السعودية. وستكون الرياض مستفيداً مباشراً، حيث نتوقع أن يؤدي ذلك إلى زيادة الطلب على المساحات المكتبية. كما يؤدي الطلب من الشركات المرتبطة بالحكومة في الرياض إلى زيادة إيجارات المكاتب. ويبدو أن المنافس الرئيسي للرياض فيما يتعلق بالعقارات التجارية (المكاتب) والسكنية والتجزئة هو دبي. ومن الممكن أن يجذب برنامج المقر الجديد في المملكة العربية السعودية، والذي يقدم حوافز ضريبية، اهتمام الشركات من هذا المركز التجاري الراسخ. ومع ذلك، في الوقت الحالي، لا نرى أي بيانات ذات معنى تشير إلى هجرة الشركات إلى خارج دبي. بل نلاحظ أن المجموعات الدولية تتجه إلى إنشاء مقر ثان لها في الرياض، بدلا من نقل. وفي عام 2023، كانت هناك زيادة بنسبة 34% في تسجيلات الشركات الجديدة في دبي المركز المالي الدولي (غير مصنف) وارتفاع بنسبة 15% في عدد عملاء تيكوم الجدد .

ويمكن لبرنامج الإقامة المميزة، الذي تم تقديمه في يناير 2024، أن يحفز الطلب من المشترين الأجانب. وتشهد أسعار العقارات السكنية في الرياض ارتفاعاً منذ عام 2020، بدعم من طلب محلي قوي مع الملكية المبسطة المعلن عنها مؤخرًا ومع قواعد الإقامة للأجانب، من المتوقع أن يزداد الطلب من المشترين الدوليين، وقد يساعد ذلك تعود المعاملات العقارية إلى النمو بعد ضعف عام 2023. بناءً على التعداد السكاني بحلول عام 2022، أقل من 5% من الوحدات السكنية في المملكة العربية السعودية مملوكة لغير المواطنين، مما يشير إلى وفرة إمكانات النمو. وبموجب البرنامج الجديد، سيتمكن المشترون الدوليون من شراء العقارات عبر الدوله. ونتوقع أن تستحوذ الرياض على الجزء الأكبر من الاهتمام الدولي. ومع ذلك، عالية قد تكون متطلبات الاستثمار العقاري في إطار البرنامج 4 ملايين ريال سعودي (حوالي 1.07 مليون دولار).