هيئة الزكاة .. ضوابط مشدَّدة للإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية

الاقتصاد.الرياض

أقرّ مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية، والتي حددت ضوابط ومعايير الإعفاء من الضريبة للحالات التي أعفاها النظام الصادر في أكتوبر 2024م.

وضريبة التصرفات العقارية -وقدرها 5%- تُفرض على التصرف العقاري أيًا كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه وقت التصرف، وسواء أكان التصرف شاملاً للعقار كاملاً أم لجزءٍ منه، وسواء كان العقار المتصرف فيه منجزاً أم قيد الإنجاز أم على الخارطة أم غير ذلك، وسواء تم توثيقه أم لم يتم.

بينما حدد نظام ضريبة التصرفات العقارية 21 حالة تُعفى من الضريبة كلياً، أوضحت اللائحة معايير وضوابط هذا الإعفاء. وتتضمن: التصرف العقاري في حالات تقسيم التركة وفقاً للأنظمة المعمول بها، والأوقاف العامة والخاصة والمشتركة بشرط أن يكون مسجلاً لدى الجهات المعنية بالوقف وخاضعًا لإشرافها.

كما يُشترط لإعفاء التصرفات العقارية من وإلى الجمعيات الخيرية المرخصة؛ أن تكون أنشتطها تهدف إلى تحقيق مصلحة عامة، وتُمنح صفة النفع العام من قِبل الجهة المختصة، كما يُشترط أن تتيح أنشطة الجمعية المرخصة إمكانية القيام بتصرفات عقارية.

وبالنسبة للتصرفات العقارية بين الجهات العامة والمشاريع ذات النفع العام، فيسري الإعفاء شريطة أن يكون المتصرف له الذي حصل على حصة مباشرة أو غير مباشرة في العقارات: جهة عامة أو شخصًا اعتباريًا عامًّا، مثل وزارة أو مصلحة أو هيئة أم مركز حكومي، أو مؤسسة أهلية غرضها تحقيق المصلحة العامة أو أي جمعية تُمنح صفة نفع عام من قِبل الجهة المختصة، وكذلك أي جهة أو مشروع ذي نفع عام في الحالات التي تصدر فيها الحكومة توجيهات بنقل ملكية العقارات لأغراض النفع العام، أو أي جهة أو مشروع يتكسب صفة النفع العام في المملكة.

ولإعفاء التصرف العقاري من جهة عامة (وزارة، هيئة، مصلحة، مركز حكومي) بصفتها سلطة عامة؛ اشترطت اللائحة وجود أداة نظامية تخوّل الجهة العامة ممارستها لأنشطة السلطة العامة، وألا يتم التصرف العقاري وفقاً لمعايير اقتصادية أو تجارية أو كليهما، وكذلك انعدام المنافسة مع القطاع الخاص.

تُعفي التصرفات العقارية في حالات نزع ملكية العقار أو وضع اليد المؤقت

وتُعفي التصرفات العقارية في حالات نزع ملكية العقار أو وضع اليد المؤقت وفقاً للأنظمة أو الأدوات النظامية، بما في ذلك إعادة العقار إلى المالك الأصلي، كما يُعفى التصرف العقاري للزوج أو الزوجة أو أيٍ من الأقارب حتى الدرجة الثالثة على سبيل الهبة الموثقة، ولا يسري الإعفاء في حال قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الإعفاء، في حال تمت هبة العقار إليه مباشرةً من الواهب الأول خلال 3 سنوات من تاريخ توثيق الهبة.

وأجازت اللائحة إعفاء التصرف العقاري تنفيذاً لوصية شرعية موثقة، وكذلك الاكتتاب في الأوراق المالية المطروحة طرحاً عاماً لشركة عقارية وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه، وتداول الأوراق المالية المدرجة لشركة عقارية في سوق مالية مرخصة، وشراء شركة مساهمة مدرجة في سوق مالية مرخصة في المملكة لأسهمها، وتداول وحدات غير مدرجة لصندوق استثماري مؤسس في المملكة، ولا يشمل ذلك الحالات التي يقوم فيها شخص أو مجموعة من الأشخاص بالاتفاق فيما بينهم بالتصرف بحصة إجمالية بنسبة 50% أو أكثر من وحدات الصندوق من خلال وحدة أو أكثر من التصرفات المرتبطة خلال أي فترة (3 سنوات) تبدأ من أو بعد تاريخ بلوغ النسبة التي يحتفظ بها ذلك الشخص أو الأشخاص 50% أو أكثر من وحدات ذلك الصندوق.

كما اشترطت اللائحة عند إعفاء التصرف العقاري الذي يقدم اشتراكاً عينياً في رأس مال صندوق استثمار عقاري؛ عدم التصرف في وحدات الصندوق المقابلة للاشتراك العيني حتى تاريخ انتهاء الصندوق أو تصفيته، أو لمدة لا تقل عن 5 سنوات من تاريخ امتلاك الوحدات.

أما التصرف العقاري تنفيذاً لأمر البيع الجبري الصادر من محكمة مختصة، فيُعفى من الضريبة في حالات التصفية والتصفية الإدارية والإفلاس.

ووضعت اللائحة 3 شروط لإعفاء التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاندماج بين الأشخاص الاعتبارية، وهي: أن يقتصر مقابل الاندماج على حصص في الشخص الاعتباري الدامج أو الناشئ عن الاندماج دون أن يشمل أي مقابل نقدي أو عيني آخر وبما يتفق مع أحكام نظام الشركات حيثما يُطبق، وأن تتناسب الحصص التي يحصل عليها ملاك الشخص الاعتباري المندمج مع حقوق ملكيتهم قبل الاندماج، وأن تظل حصص الشخص الاعتباري الدامج أو الناشئ عن الاندماج مملوكة من قِبل ذات الشركاء أو المساهمين لمدة 5 سنوات على الأقل من تاريخ الاندماج، ما لم يتم التصرف في الحصص كجزء من عملية اندماج أو استحواذ لاحقة.

كما حددت 3 شروط أخرى لإعفاء التصرفات العقارية الناتجة عن عمليات الاستحواذ، وهي: أن يقتصر مقابل الاستحواذ على حصص في الشخص الاعتباري المستحوذ عليه دون أن يشمل أي مقابل عيني أو نقدي آخر، وأن يحتفظ ملاك الشخص المستحوذ عليه بحصصهم من الاستحواذ لمدة لا تقل عن 5 سنوات، ما لم يتم التصرف في الحصص كجزء من عملية اندماج أو استحواذ لاحقة، وكذلك يُشترط أن تتم عملية الاستحواذ من خلال صفقة واحدة.

يُعفى التصرف العقاري من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة نشاط البيع والتأجير

ويُعفى التصرف العقاري من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة نشاط البيع والتأجير على الخارطة، شريطة أن يكون المطور مرخصاً في تاريخ التصرف بالعقار لمدة تتجاوز 50 عاماً، ويكون تاريخ التصرف هو تاريخ منح حق الانتفاع ما لم يتم إلغاء هذا الحق خلال 30 يوماً من منحه. وفي حالات التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة والناتجة عن مشاريع البناء والتملك والتشغيل والتحويل، أوضحت اللائحة أن تاريخ التصرف العقاري يكون هو تاريخ النقل الفعلي للملكية إلى المتصرف له. أما التصرفات الناتجة عن نقل حصص في شركة عقارية يكون تاريخ التصرف هو التاريخ الذي تُنقل فيه الحصص، أو التاريخ الذي يتم فيه إبرام اتفاقية غير مشروطة لنقل تلك الحصص، أيهما أسبق.

أما حالات التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة والناتجة عن بيع عقار على الخارطة؛ يكون تاريخ التصرف العقاري هو تاريخ توثيق انتقال ملكية العقار لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمدين.

وبيّنت اللائحة أنه إذا أصبح التصرف العقاري المُعفى من الضريبة في وقت لاحق غير مُعفى؛ نتيجة عدم الاستمرار في استيفاء شرط أو أكثر من الشروط اللازمة للإعفاء؛ تُستحق الضريبة من تاريخ ذلك التصرف العقاري الذي لم يستوفِ شروط إعفائه.