تقرير :”حالة من التباطؤ” تسيطر على السوق العقارية في جدة

كشف تقرير على السوق العقارية في جدة والذي أصدرته شركة جيه إل إل أن قطاع منافذ التجزئة شهد تحسناً طفيفاً في الأداء رغم حالة “التباطؤ النسبي” التي تسيطر على السوق العقارية في المدينة بصفة عامة في الربع الثاني وسط مزيد من التراجع في الأداء. 
وأشار التقرير الذي أصدرته جيه إل إل اليوم إلى تحسن الحالة المعنوية لقطاع منافذ التجزئة نتيجة إعادة البدلات إلى موظفي القطاع الحكومي إلى سابق مستوياتها.
وفي هذا الشأن، صرح جميل غزنوي، المدير الوطني ومدير مكتب جيه إل إل في المملكة العربية السعودية، قائلاً: “تباطأت وتيرة التراجع بوجه عام، مما يشير إلى اقتراب بعض القطاعات من أدنى مستوى لها في دورتها الحالية”. وأضاف قائلاً: “من المتوقع أن تتحسن الحالة المعنوية للسوق في وقت لاحق من العام”.
وأشار التقرير أيضاً إلى أن قرار زيادة حصص الحجاج بنسبة 20% سوف يؤدي إلى زيادة الطلب على كل من قطاع منافذ التجزئة وقطاع الضيافة في جدة. غير أن الإصلاحات الأخرى المدخلة على ميزانية تكاليف الطاقة وارتفاع تكلفة المعيشة بصفة عامة قد تكبح الإنفاق المحلي مقارنة بالاتجاهات السابقة لها.
وشهد قطاع المساحات الإدارية إنجاز مشروع واحد بسيط خلال الربع الثاني من عام 2017، ما زاد إجمالي المساحة القابلة للتأجير في شريحة المكاتب عالية الجودة في جدة إلى أكثر من مليون متر مربع. وأبدت إيجارات المكاتب تغيراً طفيفاً مقارنة بالربع السابق، بينما سجلت الإيجارات ونسب الإشغال تراجعات كبيرة مقارنة بالعام السابق.
ولم يشهد قطاع الوحدات السكنية إنجاز مشاريع بارزة خلال الربع الثاني من العام، غير أن قرار إعادة بدلات موظفي القطاع الحكومي إلى سابق عهدها حمل أخباراً جيدة لقطاع منافذ التجزئة الذي عانى عقب إلغاء تلك البدلات. ورغم التحسن الطفيف في عدد المعاملات المنفذة في نقاط البيع، تراجعت إيجارات منافذ التجزئة.
وشهد قطاع الفنادق افتتاح فندق ريتز كارلتون خلال الربع الثاني لعام 2017 إلى جانب الانتهاء من مشروع “ستايبريدج سويتس الأندلس” مول في فئة الشقق المخدومة.
أبرز النقاط حسب القطاعات المختلفة في جدة
المساحات المكتبية
لا تزال حالة من الهدوء تسيطر على السوق، فيما أصبح أصحاب العقارات أكثر تجاوباً مع البيئة الاقتصادية المحفوفة بالتحديات وتراجع الطلب من قطاعي النفط والبناء وذلك عن طريق إبداء المزيد من المرونة في صفقات الإيجار. ويستهدف المزيد من الملاك في الوقت الحالي قطاع الرعاية الصحية للبحث عن مستأجرين في ضوء تنامي الطلب على خدمات الرعاية الصحية.
وقد انتعشت توقعات أداء سوق المساحات الإدارية في جدة على المدى المتوسط والبعيد على خلفية الصفقات التجارية البالغ قيمتها 400 مليار دولار والتي تم توقيعها أثناء زيارة الرئيس الأمريكي ترامب إلى الرياض في شهر مايو. وتغطي الاتفاقيات الموقعة عدداً من القطاعات مثل الرعاية الصحية والتعليم والتقنية، وتتماشى مع رؤية السعودية 2030 بتطوير قطاعات جديدة محلياً.
وفي هذا الصدد، صرح غزنوي قائلاً: “ينبغي أن يؤثر ذلك إيجاباً على قطاع المساحات المكتبية في جدة الذي يعتمد في الوقت الراهن على الطلب من عدد محدود من القطاعات”.
المعروض
لم يُنجز سوى مشروع واحد بسيط خلال الربع الثاني لعام 2017، وهو مجمع أعمال العالمية والذي أضاف إلى السوق نحو 4 آلاف متر مربع ورفع المعروض من المساحات الإدارية عالية الجودة في جدة إلى ما يزيد عن مليون متر مربع.
وشهد هذا الربع الإعلان عن مشروع آخر متعدد الاستخدامات يضم برجاً تجارياً، وهو مشروع مركز الروضة التجاري من تنفيذ شركة سدكو للتطوير. ومن المقرر أن يقع المشروع على طريق الأمير سعود الفيصل ويضم مركزاً تجارياً وثلاثة أبراج تحتوي على مساحات مكتبية وأخرى سكنية وثالثة فندقية.
الأداء
سجلت إيجارات المساحات الإدارية على مستوى السوق تراجعاً بنسبة 9% مقارنة بالعام السابق، فيما تراجعت تراجعاً هامشياً بنسبة 0.2% فقط مقارنة بالربع السابق، وهو ما قد يشير إلى استقرار الإيجارات في الوقت الحالي.
وقد يؤدي دخول عدد من العقارات المتوسطة الحجم إلى السوق على مدار العام القادم وتزامن ذلك مع محدودية الطلب الجديد إلى زيادة جديدة في عدد الوحدات الشاغرة، مما يزيد الضغوط التنازلية على الإيجارات نظراً لزيادة المنافسة.
وقد ارتفعت نسبة الشواغر من 7% في الربع الأول إلى 15% في الربع الثاني للعام الجاري. ويُعزى هذا في جانب كبير منه إلى إضافة مشروعات تم إنجازها مؤخراً إلى سلة الأداء دون أن يتم استيعابها بعد.
الوحدات السكنية
تباطأت حركة التوسع في المناطق الشمالية من المدينة خلال آخر عامين، نظراً لتحول الاهتمام إلى المناطق الأكثر قرباً من مركز المدينة بسبب فرض رسوم الأراضي البيضاء. غير أنه ومع نمو عدد المشاريع الكبيرة عالية الجودة في “أبحر الشمالية والجنوبية”، من المتوقع استئناف حركة البناء في النطاق الشمالي على مدار العامين إلى الثلاثة أعوام القادمة.
المعروض
بلغ إجمالي المعروض من الوحدات السكنية في جدة في الربع الثاني من هذا العام نحو 809 ألف وحدة، ولم يشهد الربع إنجاز أية مشاريع بارزة. وتتضمن المشاريع المتوقع إنجازها في وقت لاحق من العام الجاري مشروع “جاردينيا ريزيدنس” (370 شقة)، وهو المشروع الأحدث ضمن فئة مشاريع نمط الحياة العصري التي تزايد انتشارها حديثاّ.
وتجري حالياً أعمال الإنشاء في المرحلة الأولى من مشروع الرائدة، المملوك للمؤسسة العامة للتقاعد في أبحر الجنوبية. ومن المقرر أن يوفر هذا المشروع 2500 شقة في المرحلة الأولى، مما يجعله المشروع السكني الأكبر والأحدث الذي يتم إنجازه في جدة. ويُعد هذا المشروع مشروعاً سكنياً في الأساس، إذ تتضمن المراحل اللاحقة ما يقرب من 4 آلاف شقة و1100 فيلا.
ومن بين المشاريع البارزة الأخرى الواقعة في المنطقة، برج جدة المؤلف من 170 طابقاً (الذي يُعتقد أنه سيكون أطول برج في العالم) والذي تم إرجاء إنجازه بشكل رسمي طبقاً لتصريحات شركة المملكة القابضة، مرجئاً معه تسليم نحو 500 شقة حتى عام 2019. وهذا البرج هو المرحلة الأولى من خطة أكثر طموحاً تهدف في نهاية المطاف إلى تطوير مدينة متعددة الاستخدامات تمتد على مساحة 5.3 مليون متر مربع.
الأداء
حافظت الأسعار والإيجارات على استقرارها نسبياً خلال الربع الثاني حيث عاودت إيجارات الشقق الصعود بشكل طفيف (1.4%) بعد أن سجلت هبوطاً حاداً في الربع الأول من العام نتيجة مغادرة الوافدين خلال عام 2016. كما شهدت إيجارات الفيلات استقراراً نسبياً.
كما أظهرت أسعار البيع استقراراً في الربع الثاني لعام 2017، إذ لم تشهد أسعار بيع كل من الشقق والفيلات إلا تراجعاً هامشياً بلغت نسبته 1.2%.
منافذ التجزئة
لقد كان قرار إعادة بدلات العاملين في القطاع الحكومي إلى مستوياتها السابقة خلال الربع الثاني من الأخبار السارة لسوق منافذ التجزئة، الذي عانى من ضعف الأداء نتيجة تقليص تلك المزايا والبدلات في عام 2016. ولم يتضح بعد ما إذا كان إنفاق الأسر سيعود إلى سابق عهده قبل فترة تخفيض الأجور أم لا. وبالرغم من عودة الأجور إلى مستوياتها السابقة، لا تزال تكلفة المعيشة أعلى من ذي قبل، نظراً لرفع الدعم عن تكاليف المرافق والطاقة. ومن المتوقع أيضاً أن ترتفع تكلفة المعيشة مرة أخرى نظراً لعزم الحكومة على دراسة إدخال تعديلات أخرى على تكاليف الطاقة في عام 2017، إضافة إلى الرسوم المفروضة مؤخراً على التبغ ومشروبات الطاقة وبدء تطبيق ضريبة القيمة المضافة في يناير 2018.
المعروض
شهد الربع الثاني من عام 2017 الانتهاء من توسعة رد سي مول ليضيف بذلك 18 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير إلى سوق منافذ التجزئة. ويبلغ حالياً إجمالي مخزون المساحة عالية الجودة من منافذ التجزئة نحو 1.2 مليون متر مربع. ومن المتوقع أن يكون “أفينيو مول” في أبحر الشمالية (116 ألف متر مربع) من أكبر المشاريع التي سيتم إنجازه بعد مجمع جدة بارك، ومن المحتمل أن يسحب هذا المشروع الطلب من المراكز التجارية الأخرى الواقعة في الأحياء الشمالية فور إنجازه.
ومن بين المشاريع البارزة المقرر إنجازها في عام 2017/2018 مجمع جدة بارك، الذي وصل إلى مراحل متقدمة من البناء، ومركز البساتين، الذي يجري تجديده في الوقت الراهن، ومن المتوقع أيضاً أن يرتفع عدد المراكز التجارية المحلية والصغيرة في جدة.
الأداء
تراجعت الإيجارات بصفة عامة على مستوى السوق في قطاع منافذ التجزئة بنسبة 2.4% مقارنة بالربع السابق و4.3% مقارنة بالعام السابق. واستمرت إيجارات المراكز التجارية الإقليمية الكبرى في الانخفاض بنسبة 3.2% و7.5% مقارنة بكل من الربع السابق والعام السابق على التوالي. كما تراجعت إيجارات المراكز التجارية الإقليمية بنسبة 2.3% مقارنة بالربع السابق و3.2% مقارنة بالعام السابق.
ويحتمل أن يستمر تراجع الإيجارات على مدار العام بسبب المعروض المرتقب دخوله إلى السوق. غير أن تعافي إنفاق الأسر بعد عودة أجور القطاع الحكومي إلى سابق عهدها قد يخفف التأثير الواقع على الإيجارات، مما يعني أن الإيجارات ربما تكون قريبة من أدنى مستوياتها.
الفنادق
لم يؤدي افتتاح فندق ريتز كارلتون جدة إلى زيادة المعروض من الغرف الفندقية الفاخرة في جدة فحسب، ولكنه أضاف أيضاً 83 ألف قدم مربع (نحو 7700 متر مربع) من منشآت مراكز الاجتماعات والمؤتمرات والمعارض إلى السوق الذي يفتقر بشدة إلى المنشآت عالية الجودة. وكانت استضافة المؤتمرات الكبرى في جدة قاصرة في الغالب على عدد محدود من الوجهات مثل فندق هيلتون وقاعة ليلتي ومركز جدة الدولي للمعارض والمؤتمرات (مركز الحارثي للمعارض).
ومن المتوقع أن تؤدي إضافة المزيد من المساحات العالية الجودة المخصصة لعقد المؤتمرات إلى زيادة عدد الفعاليات الكبرى التي تُعقد في المدينة، وهو ما تم مؤخراً بدعم من الهيئة العامة للترفيه. ويتماشى هذا مع رؤية السعودية 2030 التي تهدف إلى زيادة عدد الأنشطة الثقافية التي تُعقد في المملكة.
المعروض
تخطى إجمالي المعروض من الغرف الفندقية في جدة عتبة 10 آلاف غرفة عقب افتتاح فندق ريتز كارلتون في الربع الثاني لعام 2017.
وهذا الفندق هو الأول في سلسلة فنادق ريتز كارلتون في المدينة والثاني في المملكة، ويضع الفندق معياراً جديداً للرفاهية لنظيره من الفنادق في جده. ومن المتوقع أن يشهد المعروض من الغرف الفندقية زيادة كبيرة فور افتتاح فندق “إيلاف جاليريا”، في شارع التحلية في وقت لاحق من العام الجاري والذي سيضيف 445 غرفة إلى السوق.
الأداء
استمر ضعف الأداء في قطاع الفنادق خلال الربع الثاني لعام 2017. ويُعزى هذا على الأرجح إلى تزايد المنافسة في السوق والتي يرجح استمرارها خلال السنوات القادمة في جدة نظراً لدخول المزيد من الفنادق والعلامات التجارية إلى السوق.
للاطلاع على التقرير بأكمله وتحميله، يرجى زيارة هذا الرابط.