تعرف على اللائحة التنفيذية لنظام استئجار العقار الالتزامات الواجبة على المؤجر والمستأجر

الاقتصاد.الرياض

تم النشر في الجمعة 2023-01-27

حددت اللائحة التنفيذية لنظام استئجار العقار الالتزامات الواجبة على المؤجر والمستأجر من الجهات الحكومية، ومنها أن تلتزم الجهة الحكومية المستأجرة إجراء الصيانة العادية الوقائية اللازمة للعقار المستأجر، في حين يلتزم المؤجر إجراء الصيانة العلاجية للتجهيزات الأساسية للعقار المستأجر اللازمة له كالمصاعد الكهربائية.

وألزمت اللائحة الجهات الحكومية بوضع خطة سنوية يحدد فيها نوع العقارات التي ترغب في استئجاره والمنطقة والمدينة المراد التأجير فيها، كما بينت اللائحة ضوابط وإجراءات الإعلان عن حاجة الجهات الحكومية لاستئجار العقار وضوابط تقديم العروض في المنافسات المرتبطة بها، كما فسرت اللائحة الأضرار الناتجة عن الاستعمال غير العادي والتي يتم بناء عليه تعويض المؤجر، وفيما يلي تفاصيل اللائحة.

مواصفات العقار الواجب تأجيره

ويجب أن يستوفى العقار المراد استئجاره كل المتطلبات النظامية والتراخيص اللازمة للانتفاع به واستغلاله، بما في ذلك متطلبات الأمن والسلامة والوقاية والحماية من الحريق وأي متطلبات أخرى تحددها الهيئة العامة لعقارات الدولة، كما يُراعى عند تقدير الهيئة تناسب مساحة العقار المراد استئجاره مع حاجة الجهة الحكومية عدد منسوبي الجهة الحكومية ومستوياتهم الوظيفية والغرض من الاستئجار وطبيعة نشاط الجهة الحكومية وأي عامل آخر يؤثر في استغلال العقار.

منع تعارض المصالح

ألزمت اللائحة الجهة الحكومية والهيئة باتخاذ جميع الإجراءات والتدابير اللازمة لمنع أي تعارض في المصالح قد يؤثر أو ينشأ في أي مرحلة من مراحل إجراءات الاستئجار التي تقوم بها، على أن يتم استبعاد أي موظف تتعارض مصالحه مع مصالحها من المشاركة في أي من ت إجراءات الاستئجار إذا تأكد لها أن تعارض المصالح لا يمكن معالجته بفعالية من خلال تدابير وإجراءات، كما يجب ألا يشارك في التصويت على أي قرار متعلق بأي من إجراءات استئجار الجهة الحكومية إذا كان له في عملية الاستئجار أي مصلحة خاصة مباشرة أو غير مباشرة قد تؤدي إلى تعارض مصالح.

أشخاص يحظر التعامل معهم

أوضحت اللائحة الأشخاص المحظور التعامل معهم ما وهم من تقضي الأنظمة بمنع التعامل معهم، بما في ذلك من صدر يمنع التعامل معهم حكم قضائي أو قرار من جهة مخولة بذلك نظاماً، حتى تنتهي مدة المنع، كذلك يحظر التعامل مع المفلسين أو من ثبت إعسارهم أو من صدر بحقهم أمر بوضعهم تحت الحراسة القضائية، والأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين الذين صدر بحقهم قرار بافتتاح إجراءات التصفية أو التصفية الإدارية أو التصفية لصغار المدينين.

تخصيص بوابة إلكترونية 

أكدت اللائحة أنه يجب أن يخصص في البوابة الإلكترونية المعتمدة من الهيئة لعمليات استئجار الجهات الحكومية للعقار سجل لكل جهة حكومية تدون فيه جميع المعلومات والبيانات والإجراءات المتعلقة بطلبات الاستئجار وما أبرمته من عقود استئجار، وتوفر إحصائيات وبيانات عن طلبات وعروض الاستئجار، وفي حال تعطل البوابة عن العمل فيجوز للجهات الحكومية تقديم طلب لاستئجار العقارات إلى الهيئة.

تحديد حد أعلى للقيمة المتوقعة للاستئجار

ألزمت اللائحة الجهات الحكومية بعمل دراسة عن أسعار العقارات في السوق موضحا فيها السعر السائد في السوق، والأسعار التي سبق التعامل بها، والمرجعيات السعرية المعتمدة داخليا وخارجيا، على أن تسفر نتائج الدراسة عن تحديد حد أعلى للقيمة الإجمالية المتوقعة للاستئجار.

إجراءات الإعلان عن الحاجة لاستئجار عقار

يجب أن تتقدم الجهة الحكومية بطلب الاستئجار وترفق معه كافة المستندات المطلوبة مع تعبئة النموذج الذي أعدته الهيئة لهذا الأمر، تليها إجراء تأهيل مسبق للمتنافسين ووضع معايير محددة يراعى فيها تحقيق المصلحة العامة وليس حصر التعامل مع متنافسين محددين.

وأضافت اللائحة أن الهيئة تعلن عن رغبة الجهة الحكومية في الاستئجار عبر البوابة الإلكترونية، على ألا تقل المدة بين نشر الإعلان وتقديم العروض عن 30 يوما لعقود الاستئجار التي لا تزيد مدتها عن 5 سنوات، و60 يوما لعقود الاستئجار المشار إليها في الفقرة 2 من المادة العاشرة من النظام، كما يجب أن يوضح في الإعلان عدة أمور منها اسم الجهة الحكومية ونوع العقار المراد تأجيره والمنطقة المراد التأجير فيها وكذلك المساحة المطلوب تأجيرها.

كما يجب أن يتم توضيح وثائق المنافسة منها تعليمات المنافسة وشروطها ومواصفات العقار ونص العقد المزمع إبرامه بشأن العقار، في حين يحظر على أصحاب العقارات المسجلين في البوابة الإعلان عن عقاراتهم وإنما تدعوهم الهيئة لتقديم عروضهم فقط، ويجوز للجهات الحكومية استئجار عقار يلبي احتياجاتها من جهة حكومية أخرى.

إجراءات تقديم العروض

ألزمت اللائحة المتقدمين للعروض بتقديم عدد من الوثائق والبيانات الهامة منها اسم مقدم العرض ورقم هويته وسجله التجاري، ووثيقة تملكه للعقار والمخططات والرسوم الهندسية للعقار، وعند توفير كل ذلك يتقدم صاحب العرض بتقديمها عبر البوابة في ملفين إلكترونيين مشفرين، أحدهما يتضمن العرض الفني والآخر العرض المالي.

أما إذا تعذر تقديم العروض عبر البوابة فيجوز تقديمها في مظاريف موقعة بالبريد المسجل، أو تسليمها إلى الجهة الحكومية في المكان المحدد لاستقبال العروض مع أخذ إيصال يبين فيه تاريخ التسليم وساعته، وعلى الجهة الحكومية رفع العروض التي تقدم ورقياً على البوابة لحفظها في سجلاتها، وذلك بعد فتحها من لجنة فتح العروض.

ويجب تقديم العروض في الموعد المحدد لقبولها، ولا يجوز قبول العروض التي تقدم خلاف ذلك، وتكون مدة سريان العروض 90 يوماً على الأقل من التاريخ المحدد لفتحها، كما يجب أن تقدم العروض باللغة العربية، ويمكن تقديمها كاملة أو أجزاء منها بلغة غير العربية بشرط تقديم ترجمة معتمدة للغة العربية.

وإذا أعلن عن المنافسة ولم يتقدم إلا عرض واحد خلال المدة المحددة للإعلان، فتمدد المدة لمدة مماثلة، فإن لم – يتقدم بنهاية المدة الإضافية عرض آخر إلا العرض السابق وكان ملاقياً لوثائق المنافسة وشروطها، فتستكمل إجراءات الفحص والترسية بعد موافقة الهيئة، إذا كان سعر العرض لا يزيد على السعر السائد في السوق.

4 لجان لفحص وفتح العروض

نصت اللائحة على أن تكون الجهة الحكومية لجنة أو أكثر لفتح العروض وفحصها، ولجنة أو أكثر للاتفاق المباشر والتأهيل المسبق حسب الحاجة، وتتولى اللجنة الأولى فتح العروض الفنية بحضور جميع أعضاء اللجنة ومن يرغب من مقدمي العروض في موعد انتهاء المدة المحددة لتلقيها، وتعد محضراً بذلك.

ويحظر على هذه اللجنة أن تستبعد أي عرض أو تطلب من أصحابها تصحيح الأخطاء الواردة في عرضهم، كما يحظر عليها فتح العروض المالية إلا بعد عودتها من لجان فحص العروض، بينما يحق للجنة فحص العروض أن تطلب من أصحاب العروض توضيح أي بيانات غامضة في عروضهم في مدة لا تتجاوز 5 أو 10 أيام، على أن تقوم باستبعاد العروض التي لم يرسل أصحابها الرد خلال المدة المحددة.

في حين تتولى لجنة الاتفاق المباشر فتح عرض الاتفاق المباشر والتأكد من سلامته وتسجيل ذلك في محضر لعرضه على صاحب الصلاحيات للبت في الترسية، ويمنح صاحب العرض مهلة 10 أيام لاستكمال الشهادات والتراخيص اللازمة لعقاره إذا لم يكن مقدمها، وبعدها يتم استبعاده إذا لم يستكمل هذه الشهادات والمتطلبات.

ضوابط يجب مراعاتها عند الترسية

ذكرت اللائحة أن على لجنة فحص العروض التأكد من عدالة سعر أفضل العروض المطابق للشروط والمواصفات بما يتوافق مع نتائج دراسة الهيئة لأسعار السوق والحد الأعلى للقيمة الإجمالية المتوقعة للاستئجار، وإذا بلغت القيمة التأجيرية للعرض الأفضل من ناحية فنية القيمة التي تحددها الهيئة، فعلى الجهة الحكومية إحالة العرض عبر البوابة إلى الهيئة لإحالته إلى 3 مقيمين معتمدين لتحديد القيمة التأجيرية العادلة، وعلى لجنة فحص العروض الأخذ بالقيمة المتوسطة.

أما إذا زادت قيمة أفضل العروض على الأعلى للقيمة الإجمالية المتوقعة للاستئجار تطلب لجنة فحص العروض كتابياً من مقدم أفضل عرض تخفيض عرضه بما يتفق مع المبالغ المعتمدة، فإن امتنع أو لم يصل بسعره إلى المبلغ المطلوب فتتفاوض اللجنة مع مقدم العرض الذي يليه وهكذا مع بقية مقدمي العروض إلى أن يتوصل إلى سعر يتفق مع المبالغ المعتمدة، وتلغى المنافسة إذا لم يتوصل إليه.

أما إذا تساوى عرضان أو أكثر في التقييم الفني يرسى على أقل العروض سعراً، فإذا تساوت في ذلك تتفاوض الجهة الحكومية مع مقدمي العروض لتخفيض السعر وترسى المنافسة على من قبل بتخفيض سعره، وإذا قبل جميع مقدمي العروض المتساوية تخفيض أسعارهم فيرسى على أقل العروض سعراً بعد التخفيض وعند تعذر ذلك فتجرى منافسة مغلقة بين العروض المتساوية.

وذكرت اللائحة أن الجهة الحكومية الراغبة في الاستئجار تقوم بإعلان العرض الفائز في المنافسة على البوابة وتبلغ صاحبه بذلك، كما يُبلغ المتنافسون الآخرون بنتائج المنافسة وأسباب استبعادهم بما في ذلك الدرجات الفنية لعروضهم، على أن تنشر نتائج وبيانات المنافسات عبر البوابة لكل منافسة على حدة في مدة لا تتجاوز 30 يوماً من التعاقد بحد أقصى، على أن تشمل اسم المتعاقد ونوع العقد، ومدة العقد وقيمته، ونوع العقار وموقعه.

وأضافت اللائحة أنه لا يجوز للجهة الحكومية توقيع العقد إلا بعد 10 أيام من إعلان الترسية لمنح أصحاب العروض الأخرى من تقديم طلبات التظلم عبر البوابة الإلكترونية والبت فيه.

ذكرت اللائحة أن الجهة الحكومية الراغبة في الاستئجار تقوم بإعلان العرض الفائز في المنافسة على البوابة وتبلغ صاحبه بذلك، كما يُبلغ المتنافسون الآخرون بنتائج المنافسة وأسباب استبعادهم بما في ذلك الدرجات الفنية لعروضهم، على أن تنشر نتائج وبيانات المنافسات عبر البوابة لكل منافسة على حدة في مدة لا تتجاوز 30 يوماً من التعاقد بحد أقصى، على أن تشمل اسم المتعاقد ونوع العقد، ومدة العقد وقيمته، ونوع العقار وموقعه.

وأضافت اللائحة أنه لا يجوز للجهة الحكومية توقيع العقد إلا بعد 10 أيام من إعلان الترسية لمنح أصحاب العروض الأخرى من تقديم طلبات التظلم عبر البوابة الإلكترونية والبت فيه، وعند توقيع العقد فيجب أن يحرر العقد من 6 نسخ، على أن تُسلم نسخة منه إلى المؤجر، ونسخة إلى الجهة الحكومية المستأجرة، ونسخة إلى الهيئة، ونسخة إلى الديوان العام للمحاسبة، ونسخة إلى وزارة المالية، ونسخة إلى هيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية.

حالات تلغى فيها المنافسة

يتم إلغاء المنافسة إذا لم تضع الهيئة أسعاراً تقديرية للمنافسة، أو إذا زادت الأسعار المقدمة على القيمة الإجمالية المتوقعة للاستئجار، أو إذا كان في وثائق المنافسة خطأ جوهري لا يمكن تداركه، أو إذا اتخذ إجراء مخالف لأحكام النظام أو اللائحة لا يمكن تصحيحه، أو إذا وجدت مؤشرات واضحة على وقوع احتيال أو ارتكاب أي من ممارسات الفساد، مثل التواطؤ بين المتنافسين أو أطراف لهم صلة بالمنافسة على نحو لا يمكن معه ترسية المنافسة بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة، أو إذا خالفت جميع العروض وثائق المنافسة، وإذا اقتضت المصلحة العامة ذلك.

تجديد عقد الإيجار

يجب أن يضمن العقد حكماً يقضي بتجديده تلقائياً لمدة أو مدد مماثلة بذات أحكامه ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر عبر البوابة أو بالبريد المسجل على عنوانه المذكور في العقد بعدم رغبته في التجديد قبل نهاية مدة العقد بمدة لا تقل عن 180 يوماً للعقود التي تزيد مدتها على سنة، وبمدة لا تقل عن 60 يوماً للعقود التي لا تزيد مدتها على سنة.

للجهة الحكومية – بعد موافقة الهيئة – أن تتفق مع المؤجر على تضمين العقد حكماً يسمح للجهة الحكومية بتمديده بعد نهاية مدته الأولى لمدة لا تزيد على المدة الأساسية بإرادتها المنفردة دون موافقة المؤجر، ويجوز في هذه الحالة أن ينص في العقد على زيادة الأجرة بما لا يزيد على 5% منها إذا كان التمديد لمدة سنة واحدة، وألا تزيد على 10% من الأجرة إذا كان التمديد لأكثر من سنة، كما يجب على الجهة الحكومية في هذه الحالة إخطار المؤجر بقرارها بالتمديد بموجب هذه الفقرة قبل نهاية العقد بمدة لا تقل عن 90 يوماً للعقود التي تزيد مدتها على سنة، وبمدة لا تقل عن 30 يوماً للعقود التي لا تزيد مدتها على سنة.

وإذا أخطر المؤجر الجهة الحكومية بعدم رغبته في تجديد العقد بذات أحكامه، فتتفاوض الجهة الحكومية معه بعد موافقة الهيئة على تجديد العقد وزيادة الأجرة السنوية بالاسترشاد بأسعار السوق، على ألا تتجاوز الزيادة نسبة 5% من الأجرة إذا كان التمديد لمدة سنة واحدة وألا تتجاوز نسبة 10% من الأجرة إذا كان التمديد لأكثر من سنة، وإذا رفض المؤجر تجديد العقد بزيادة الأجرة السنوية وفق أحكام هذه الفقرة، فتنسق الجهة الحكومية المستأجرة مع الهيئة لأخذ موافقتها على استئجار عقار آخر وفق أحكام النظام واللائحة أو على تمديد العقد إذا كان عقدها يسمح لها بتمديده دون موافقة المؤجر.

مدة العقار والتنازل عنه

يجوز أن تصل مدة عقد استئجار العقار إلى 25 سنة في حال إذا أنشئ العقار المراد استئجاره وفق شروط ومواصفات مسبقة اتفق عليها المؤجر والجهة الحكومية، وإذا كان العقار المراد استئجاره عائدًا لجهة حكومية أو لشركة تملك الدولة أكثر من 51% من رأسمالها، أو إذا كان استئجار العقار منتهي بتملك الجهة الحكومية له.

ويجوز للهيئة أن تعرض على جهتين حكوميتين أو أكثر استئجار عقار واحد إذا كان ذلك سيرشد التكاليف المالية، على أساس ذلك يتم ضم طلبات الاستئجار في منافسة واحدة على أن يحرر لكل جهة عقد إيجار خاص به بالأجزاء التي سيتأجرها من العقار، وفي حال لم تعد الجهات الحكومية في حاجة لأجزاء من العقار المستأجر فأنها تبلغ الهيئة بذلك على أن تقوم الأخيرة بعرض تأجير هذه الأجزاء على جهة حكومية أخرى على أن تبلغ الجهات الحكومية المستأجرة المؤجر عن تنازلها عن الأجزاء الشاغرة للجهة الحكومية الأخرى الراغبة في الاستئجار.

موعد دفع الإيجار خلال أو بعد مدة العقد

تلتزم الجهة الحكومية بدفع الأجرة على دفعات متساوية، وذلك بداية كل سنة إيجارية من مدة العقد، كما على الجهة الحكومية قبل دفع أي دفعة من دفعات الأجرة التأكد من سريان جميع تراخيص العقار اللازمة.

وعند بقاء الجهة الحكومية في العقار المستأجر بعد انتهاء مدة عقد الاستئجار دون تجديد العقد أو تمديده فعلى الجهة الحكومية أن تدفع للمؤجر القيمة الأعلى مما يلي” قيمة أجرة المثل عن مدة بقائها، قيمة أجرة مدة بقائها بالإضافة إلى 5% من الأجرة إذا لم تزد مدة بقائها على سنة، و10% من الأجرة إذا زادت مدة بقائها على سنة.

وتلتزم الجهة الحكومية المخلّة بأحكام الفقرة 1 من هذه المادة – بعد التنسيق مع الهيئة – إما بإخلاء استئجار، إذا تأجر العقار أو بتمديد العقد وفق أحكام النظام واللائحة.

لا تعويض للمؤجر عند فسخ العقد

ذكرت اللائحة أنه يجوز للجهة الحكومية المستأجرة فسخ العقد أو إنهاؤه وإخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد إذا توفر لها عقار مملوك من الدولة يلبي احتياجها لم يكن متوفراً عند إبرام العقد، وذلك مع نهاية كل سنة إيجارية، ويكون فسخ العقد أو إنهاؤه وإخلاء العقار، ويُبلغ المؤجر برغبة الجهة الحكومية في فسخ العقد أو إنهائه وإخلاء العقار عبر البوابة أو بالبريد المسجل على عنوانه المذكور في العقد.

ولا يعوض المؤجر عن المدة المتبقية من العقد بعد إخلاء العقار وفقاً للحالات المذكورة في الفقرة 2 من المادة 13 من النظام أو الفقرة 1 من هذه المادة، وإذا استلم المؤجر دفعات تأجيرية مقدمة عن مدة لم تنتفع بها الجهة الحكومية بسبب الإنهاء أو الفسخ، فيلتزم رد تلك الدفعات.

تسليم العقار للمؤجر بعد انتهاء أو فسخ العقد

ألزمت اللائحة الجهات الحكومية بتبيلغ المؤجر موعد تسليم العقار عبر البوابة أو بالبريد المسجل على عنوانه المذكور في العقد، على أن يتم هذا التسليم في مدة لا تزيد على 15 يوما من تاريخ إخلاء العقار.

حالات يتم فيها التعويض على الأضرار بالعقار

بينت اللائحة الأضرار الناتجة عن الاستعمال غير العادي والتي يتم بناء عليه تعويض المؤجر، حيث ذكرت أن هذه الأضرار هي تلك الأضرار التي

لا يتصور حدوثها من الاستعمال العادي على الوجه المراد من الاستئجار، ومنها اقتلاع معدات أو أدوات ثابتة، مثل النوافذ والأبواب ومحتويات المطابخ والحمامات أو إلغاؤها أو استبدال غرض آخر مكانها أو هدم جدران أو حصول تكسيرات أو حفر في أرضيات البناء، أو ردم برك أو مساحات خضراء.

وأضافت أنه لا يدخل في تعريف الأضرار الناتجة عن الاستعمال غير العادي الأضرار المتصور حدوثها للعقارات بسبب الاستعمال المعتاد للعقار على الوجه المراد من الاستئجار، ومنها: تلف بعض تجهيزات العقار، مثل أدوات السباكة ومفاتيح الكهرباء والمصابيح الكهربائية المتوقع حدوثه، وتغير ألوان الدهانات أو تجهيزات العقار المعدنية. ج ارتخاء أو تلف مقابض الأبواب والنوافذ ومفصلاتها أو تغير تجهيزات العقار المعدنية.

وتبلغ الجهة الحكومية المستأجرة المؤجر بقيمة التعويض عبر البوابة أو بالبريد المسجل على عنوانه المذكور في العقد، ويكون صرف التعويض خلال 120 يوما من موافقة المؤجر على قيمة التعويض، أما إذا رفض المؤجر قيمة التعويض فيجوز له التظلم لدى الجهة الحكومية ثم التقدم بعد ذلك إلى ديوان المظالم وفق الإجراءات النظامية المعتمدة.

ويجب على المؤجر المعترض على قيمة التعويض أو نتيجة التظلم إثبات حالة المبنى بتقرير صادر عن مكتب هندسي معتمد قبل إجراء أي تعديلات أو ترميمات قبل الفصل في اعتراضه، ولا يعتد بأي أضرار مثبتة في التقرير الهندسي غير تلك التي أثبتت في تقرير أي من اللجنتين المذكورتين في المادة (السابعة عشرة) من النظام أو في محضر تسليم المبنى الوارد في المادة 15 من النظام والفقرة 3 من المادة 62 من اللائحة أو في اعتراض المؤجر في ذات المحضر على حجم الأضرار أو نوعيتها المثبتة، إذا لم تنه اللجنة المشار إليها في الفقرة 1 من المادة 17 من النظام أعمالها في المدة المحددة بسبب عائد إلى الجهة الحكومية فتستكمل الإجراءات على الوجه المعتاد، وتتحمل الجهة الحكومية تبعات ذلك.

حالة لا يعوض فيها المؤجر

ذكرت اللائحة أن المؤجر لا يُعوض عن تكلفة إزالة الأعمال أو التشطيبات التي قامت بها الجهة الحكومية إذا وافق على إجرائها، ويجوز للجهة الحكومية المستأجرة بعد موافقة الهيئة أن تُضمن الاتفاق مع المؤجر على تنفيذ الأعمال أو التشطيبات حكماً يقضي بتعويضه عن تكلفة إزالتها، وإذا انتفت قدرة الجهة الحكومية على الانتفاع بالعقار أثناء تنفيذ الأعمال أو التشطيبات عليه لسبب غير عائد إلى تأخر الجهة الحكومية أو تعثرها في التنفيذ فلا تحتسب مدة التنفيذ ضمن مدة العقد وتعدل مدة العقد تلقائياً تبعاً لذلك، وإذا أمكن الانتفاع الكلي أو الجزئي بالعقار فتحتسب مدة التنفيذ ضمن مدة العقد.

إصلاح العيوب على حساب المؤجر

أكدت اللائحة أنه يجوز للجهة الحكومية إصلاح العيوب الإنشائية التي تطرأ على العقار المستأجر وتحد من استمرار الانتفاع به للغرض المستأجر من أجله على حساب المؤجر وحسمها من الأجرة وفقا لعدة ضوابط وهي أن يُبلغ المؤجر بالعيوب الإنشائية عبر البوابة أو بالبريد المسجل على عنوانه المذكور في العقد، بعد إثباتها في تقرير صادر عن مكتب هندسي معتمد ويتحمل المؤجر تكلفة التقرير الهندسي إذا أثبت التقرير وجود عيوب إنشاء تحد من استمرار الانتفاع بالعقار للغرض المستأجر من أجله.

ولفتت اللائحة أنه لا يجوز للجهة الحكومية إصلاح عيوب الإنشاء على حساب المؤجر إلا إذا لم يبدأ المؤجر في إصلاح تلك العيوب في مدة لا تتجاوز 15 يوماً من تاريخ إبلاغه بها، ويجوز زيادة تلك المدة إلى 30 يوماً بحد أقصى – إذا كانت تلك العيوب تستدعي بطبيعتها مدة أطول لحصرها وتحديدها قبل بدء العمل على إصلاحها، ويُستثنى من أحكام الفقرة 2 من هذه المادة الحالات التي تشكل فيها عيوب الإنشاء خطراً يهدد استمرارية عمل المرفق العام أو يشكل خطراً على سلامة منسوبي الجهة الحكومية وزوارها، وفي هذه الحالة يجوز للجهة الحكومية إثبات العيوب المذكورة في تقرير صادر عن مكتب هندسي معتمد ومحضر يثبت الوقوف على تلك العيوب والبدء بأعمال الإصلاح على حساب المؤجر

وأضافت أنه في حال امتنع المؤجر عن تعويض الجهة الحكومية المستأجرة عن قيمة أعمال الإصلاح المثبتة بمستندات معتمدة، جاز للجهة الحكومية حسمها من الأجرة مع تزويد الهيئة بتلك المستندات، على أن يكون الحسم من الدفعة التأجيرية التالية لانتهاء أعمال الصيانة، ولا يخل هذا بحق الجهة الحكومية في الرجوع على المؤجر بالتعويض عن قيمة أعمال الإصلاح إذا استوفت جميع الدفعات التأجيرية قبل استيفاء كامل قيمة التعويض.

التزامات على المؤجر والمستأجر

تلتزم الجهة الحكومية المستأجرة إجراء الصيانة العادية الوقائية اللازمة للعقار المستأجر، وهي الأعمال الدورية المتكررة التي يلزم إجراؤها لتفادي التلف التدريجي للأجهزة والمعدات ومرافق العقار وأجزائه، وفحص الأجهزة والمعدات طبقاً لتعليمات الكتيبات والأدلة الغنية للشركات الفنية الصانعة وإصلاح ما يلحق بها من أضرار نتيجة الاستعمال، في حين يلتزم المؤجر إجراء الصيانة العلاجية (التصحيحية) للتجهيزات الأساسية للعقار المستأجر اللازمة له كالمصاعد الكهربائية والهيدروليكية ويتحمل تكاليفها، على أن يُنص على ذلك في العقد.

ضوابط التأجير المنتهي بتملك العقار

بينت اللائحة أنه يجوز للجهات الحكومية استئجار العقار لمنتهي بالتمليك في حال إذا كان الغرض من الاستئجار اتخاذ مقر دائم للجهة أو لأي من فروعها، وإذا لم تتوفر الاعتمادات المالية اللازمة لشراء العقار رغم حاجة الجهة الحكومية إلى تملك العقار، وأي حالة أخرى يصدر بشأنها موافقة من المجلس.

ويشترط أن يتوفر في العقار المراد استئجاره بطريقة الاستئجار المنتهي بالتمليك عدد من الشروط، منها استيفاؤه معايير ومواصفات بناء عقارات الدولة وتخطيطها وتصميمها وتنفيذها وتطويرها لمعتمدة، وسلامته من الناحية الإنشائية بناءً على تقرير صادر عن مكتب هندسي معتمد، وأن يكون ضمن مخطط معتمد، ووجود تقرير مساحي معتمد عن العقار.

كما يجب على الجهة الحكومية الراغبة في استئجار عقار منتهي بالتمليك أن تعرض على هيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية دراسة الجدوى والتكلفة التقديرية ووثائق المنافسة ووثائق التأهيل المسبق وما اتخذته من إجراءات بشأن ذلك، وعلى هيئة كفاءة الإنفاق مراجعة ما تعرضه الجهة الحكومية بموجب الفقرة 3 من هذه المادة، والرد خلال مدة لا تتجاوز 15 يوم عمل من تاريخ ورودها.

ويكون استئجار الجهات الحكومية للعقارات استئجاراً منتهياً بالتمليك وفقاً لنموذج عقد الاستئجار المنتهي بالتمليك الذي تضعه الهيئة بالتنسيق مع الجهات الحكومية ذات العلاقة، وتطبق أحكام النظام واللائحة على عمليات استئجار الجهات الحكومية للعقار استئجاراً منتهياً بالتمليك بما لا يتعارض مع طبيعة الاستئجار

وتقيم الهيئة العقار المراد استئجاره استئجاراً منتهي بالتمليك من الناحيتين المالية والفنية، وذلك وفق ضوابط تملك الدولة للعقار التي يضعها المجلس، ولا يجوز للجهة الحكومية المستأجرة استئجاراً منتهياً بالتمليك إبلاغ المؤجر عن عدولها عن رغبتها في التملك إلا بعد موافقة الهيئة.

ضوابط أخرى

نصت اللائحة على أنه للجهة الحكومية المستأجرة بعد موافقة الهيئة تأجير العقار المستأجر للغير من الباطن أو التنازل عنه لمصلحة جهة حكومية أخرى دون موافقة المؤجر وفقاً لعدة ضوابط منها ألا تتجاوز مدة التأجير من الباطن مدة العقد الأساسي، وأن تكون المساحة المراد تأجيرها أو التنازل عنها زائدة على الحاجة الفعلية للجهة الحكومية، وبما لا يتعارض مع حاجتها المستقبلية للعقار.

كما تضمنت الضوابط أن تكون قيمة عقد التأجير من الباطن مساوية لقيمة العقد الأساسي بالنسبة والتناسب مع المساحة المؤجرة إذا كان العقد ميرماً مع جهة حكومية أخرى، وألا تزيد نسبة المساحة المراد تأجيرها على 25% من مساحة العقار، وأن تلتزم الجهة الحكومية بالأنظمة والقرارات والتعليمات والإجراءات المتبعة لتأجير عقارات الدولة واستثمارها، وأن تزود الجهة الحكومية مركز تنمية الإيرادات غير النفطية بنسخة من عقد التأجير.

وأكدت اللائحة أنه يحق للهيئة إذا اعترض المجاورون للعقار على استئجاره قبل توقيع العقد وكانت أسبابهم ذات وجاهة، أن توقف عملية الاستئجار إذا كان في ذلك دفع الضرر محتمل لهم، وعلى الجهات الحكومية المستأجرة تسجيل عقود استئجارها إلكترونياً من خلال الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار وفقاً لما تنص عليه الأنظمة والقرارات والتعليمات ذات العلاقة.

يذكر أن أحكام النظام واللائحة تسرى من تاريخ نفاذهما على عقود الاستئجار الجديدة أو التي تمدد أو تجدد أو تعدل او تنهي أو تفسخ بعد ذلك التاريخ.