الرياض : السوق العقاري يشهد تراجع نسبي على خلفية الإصلاحات الاقتصادية

أصدرت اليوم جيه إل إل، شركة الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة عالمياً، تقريرها عن أداء قطاع السوق العقاري في الرياض خلال الربع الأول من عام 2017 تحت عنوان “نظرة على السوق العقاري في الرياض” والذي يحلل أحدث التوجهات في قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومتاجر التجزئة والفنادق.
ويناقش هذا التقرير كيفية تجاوب قطاع المساحات الإدارية مع برنامج التحول الوطني، إذ يشهد هذا القطاع حالة من التراجع الطفيف نتيجة لهذه الإصلاحات. وجرت العادة على أن تمتلك أغلب المؤسسات والجهات الحكومية مقرات ومبانٍ تابعة لها في الملكية، فهذه المؤسسات لا تستأجر إلا مساحات بسيطة في المباني الأهلية في الرياض. غير أن الموقف في طريقه الآن إلى التغير حيث تدرس بعض المؤسسات والجهات الأخرى فكرة استئجار مساحات في المباني الأهلية. وهو ما يتحول إلى اتجاه له تأثير إيجابي على السوق في المستقبل وان كان هذا الطلب غير كافي لموازنة أثر زيادة نسبة الشواغر الناتجة عن انخفاض اعداد الموظفين والعاملين بالقطاعين الحكومي والخاص.
وعلى صعيد قطاع الوحدات السكنية، هناك زيادة في تطبيق الشراكات بين القطاعين العام والخاص بهدف معالجة النقص في عدد الوحدات السكنية ميسورة التكلفة في الرياض، إذ وقعت وزارة الإسكان مؤخراً عدداً من مذكرات التفاهم مع القطاع الخاص.
وفي هذا الشأن، علق جميل غزنوي، رئيس مكتب جيه إل إل في المملكة العربية السعودية قائلاً: “يشير توقيع هذه المذكرات إلى أنه من المتوقع أن يعمل القطاعين الحكومي والخاص على تنظيم أعمال تطوير المشاريع السكنية، وهو ما سيؤدي إلى تقليص وقت وتكاليف البناء”.
وأضاف جميل قائلاً: “ويعتبر إطلاق مشروع بوابة الشرق، وهو مشروع سكني كبير فيه ما يزيد عن 7000 وحدة سكنية في شرق الرياض، أول مشروع يُنفذ في إطار شراكة بين وزارة الإسكان والقطاع الخاص. ومن المتوقع إبرام المزيد من هذه الاتفاقيات على مدار العام”.
وقد طرحت رؤية السعودية 2030 مفهوم تأنيث بعض مجالات قطاع التجزئة عن طريق زيادة مشاركة المرأة في الأيدي العاملة من 22% إلى 30%.
وعن هذا يقول جميل: “تعتبر زيادة مشاركة المرأة في قطاع التجزئة أخباراً إيجابية لقطاع التجزئة ككل. فهذه المبادرة من شأنها دعم رائدات الأعمال في المملكة، وهو ما يعني زيادة قدرتهن الشرائية”.
وعلى صعيد آخر، وصل عدد المسافرين على متن الرحلات الداخلية في مطار الملك خالد الدولي إلى حوالي 38000 راكب يومياً خلال مارس 2017. ومن المتوقع أن تشهد السياحة الداخلية نمواً كبيراً على مدار السنوات العشرة القادمة نتيجة لزيادة الإنفاق الحكومي في هذا القطاع وفقاً لرؤية 2030. وقد تم إطلاق عدد من المبادرات لتسويق تراث المملكة الثقافي حيث خصصت الهيئة السعودية للسياحة والتراث الوطني حوالي 400 مليون ريال سعودي لبرنامج إقراض متعلق بالسياحة في ملتقى السفر والاستثمار السياحي السعودي الذي عُقد في الرياض في الربع الأول من العام.
ملخص بأبرز النقاط حسب القطاعات المختلفة في الرياض:
المساحات المكتبية

المعروض
لم ينجز أية مشاريع رئيسية في الربع الأول، سوى عدد من المباني الصغيرة متعددة الاستخدامات والتي أضافت حوالي 15000 متر مربع إلى إجمالي المعروض في السوق. ومن المتوقع إنجاز ما يصل إلى 122000 متر مربع من المساحات التأجيرية بحلول نهاية هذا العام، إذ يتوقع اكتمال بناء برج الراجحي (30 ألف متر مربع) وبرج كيان ميفك المكتبي (12 ألف متر مربع) وبرج إليجانس تاور (24 ألف متر مربع) ومشروع القصور المكتبية من شركة عجلان (30 ألف متر مربع). وفي حالة استئناف أعمال البناء في مشروع مركز الملك عبدالله المالي الربع المقبل، فمن المتوقع اكتمال اولى مراحل المشروع خلال فترة تقديرية مدتها اثني عشر شهراً.

الأداء
وفي ظل توقع استمرار بعض شركات القطاع الخاص في تقليص أعمالها، واستمرار القطاع الحكومي في تقليص عدد الموظفين (في إطار تحقيق هدف رؤية 2030 بتخفيض عدد العاملين في القطاع العام بنسبة 20%)، من المنتظر أن تزيد نسبة الشواغر وأن يستمر تراجع الإيجارات خلال الشهور المتبقية من عام 2017.

قطاع الوحدات السكنية
المعروض
وصل إجمالي عدد الوحدات السكنية في مدينة الرياض في الربع الأول من العام الجاري الى 1.17 مليون وحدة سكنية. وتتضمن أبرز المشاريع المنجزة خلال هذا الربع: ضاحية مرفيلا من تطوير شركة رافال وتقع في شرق الرياض وتضم حوالي 600 وحدة سكنية. ومن المتوقع انتهاء العمل في عدد 24 ألف وحدة إضافية مع نهاية هذا العام. ومن المحتمل أن يتضمن هذا الرقم الإجمالي عدداً متزايداً من الوحدات ميسورة التكلفة المطورة بموجب اتفاقات الشراكة بين وزارة الإسكان والمطورين العقاريين من القطاع الخاص. وتعتبر اتفاقيات الشراكة بين القطاعين العام والخاص هذه من المؤشرات الإيجابية فيما يخص زيادة المعروض المستقبلي المتوافق مع رغبات المستهلك من الناحيتين السعرية والانشائية.

الأداء
شهد أداء قطاع الوحدات السكنية تراجعاً طفيفاً خلال هذا الربع، إذ انخفضت أسعار بيع الشقق السكنية بحوالي 2% مقارنةً بالربع السابق، في حين انخفضت أسعار بيع الفلل بنسبة 1% فقط. ومضت الإيجارات أيضاً في نفس الاتجاه لتسجل انخفاضاً قدره 1% مقارنةً بالربع السابق فيما يخص الشقق السكنية والفلل على السواء. وفيما يخص كمية الصفقات، انخفض عدد صفقات الشقق السكنية بنسبة 1% مقارنةً بالعام السابق وبنسبة 25% مقارنةً بالربع الماضي. وفي المقابل، انخفض عدد صفقات الفلل بنسبة 40% تقريباً مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي، بينما نجد أن عدد صفقات الفلل سجل ارتفاعاً قدره 2% فقط مقارنةً بالربع الماضي.

قطاع منافذ التجزئة
المعروض

وصل إجمالي مساحات منافذ التجزئة المتاحة في الرياض في الربع الأول من العام الجاري الى 1.52 مليون متر مربع. ولم يشهد هذا الربع إنجاز أي من المشروعات الكبرى بخلاف مشروع صغير واحد وهو مشروع الغدير سكوير (بإجمالي مساحة تأجيرية قدرها 7000 متر مربع تقريباً). كما شهدنا توسع بعض منافذ التجزئة الصغيرة مثل أسواق الجزيرة واستئجارهم لأماكن جديدة. فقد افتتحت أسواق الجزيرة فرعها الرابع في الرياض خلال الربع الأول من العام (بإجمالي مساحة تأجيرية قدرها 3000 متر مربع)، ومن المتوقع افتتاحهم ثلاثة فروع صغيرة أخرى خلال العام (بإجمالي مساحة تأجيرية قدرها 3000 متر مربع للفروع الثلاثة). ومن المنتظر إنجاز عدد آخر من مراكز التسوق الصغيرة خلال العام ومن بينها مركز إليت (11000 متر مربع على طريق الضباب) ومجمع مطاعم ليفلز (7500 متر مربع على الطريق الدائري الشمالي). ويعتبر مشروع الرياض بارك أبرز المشاريع المتوقع إنجازها هذا العام، ويقع هذا المول التجاري على الطريق الدائري الشمالي ومن المنتظر أن يضيف 92000 متر إلى إجمالي المعروض من منافذ التجزئة في الربع الرابع من العام.

الأداء
سجلت إيجارات المراكز الإقليمية الكبرى انخفاضاً أكبر من غيرها من مراكز التسوق، إذ بلغت نسبة الانخفاض في إيجاراتها 10% مقارنةً بالعام الماضي. بينما انخفضت إيجارات مراكز التسوق الإقليمية والمراكز المحلية بنسبة 5% و3% على الترتيب مقارنةً بالعام الماضي. وعلى صعيد آخر، ارتفع معدل الشواغر على مستوى السوق ارتفاعاً طفيفاً ليصل إلى 8%. ومن المتوقع أن تشهد نسبة الإشغال مزيداً من التراجع خلال بقية عام 2017 نظراً لزيادة المعروض وزيادة انتقائية المستهلك في تسوقه.

قطاع الفنادق

المعروض
شهد الربع الأول من العام افتتاح فندق حياة ريجينسي وفندق بست ويسترن بلس الفرسان. ويعتبر فندق حياة ريجينسي من فئة الخمس نجوم الواقع في منطقة العليا أول فنادق مجموعة حياة في الرياض، وقد أضاف هذا الفندق 261 غرفة إلى إجمالي الغرف المتاحة في السوق والتي يصل عددها الآن إلى 11900 غرفة فندقية. بينما أضاف فندق بست ويسترن بلس الفرسان الواقع على الطريق الدائري الشرقي 66 غرفة إلى شريحة الفنادق فئة الأربعة نجوم.
ومن المقرر تسليم حوالي 2500 غرفة إضافية في عام 2017، مما من شأنه زيادة الضغط الهبوطي على متوسط السعر اليومي. وتتضمن المشاريع المنتظر إنجازها في عام 2017 فندق الكراون بلازا – مجمع الاتصالات وتقنية المعلومات (386 غرفة) وفيرمونت الرياض – بوابة الأعمال (287 غرفة) وهيلتون الرياض – جامعة الملك سعود (241 غرفة) وفندق وريزيدنس هيلتون الرياض – مؤسسة التأمينات الاجتماعية (645 غرفة و221 شقة مخدومة) وفندق نوبو (134 غرفة) وسويس بل هوتيل الرياض (126 غرفة) إلى جانب عدد آخر من المشاريع. غير أن بعض هذه المشاريع المخطط لها قد يتأجل إنجازه حتى عام 2018 أو بعد ذلك في ظل ما جرت عليه العادة من تأخير التنفيذ وتراجع أداء هذا القطاع.

الأداء
أدى تراجع أسعار النفط إلى تقليص ميزانيات السفر والترفيه في القطاعين الحكومي والخاص. ونظراً لاعتماد سوق الضيافة في الرياض اعتماداً كبيراً على المسافرين في رحلات العمل الحكومية والمؤسسية، تراجع أداء القطاع حيث انخفضت نسبة الإشغال من 60% إلى 57% من بداية العام وحتى شهر فبراير مع تراجع متوسط السعر اليومي إلى 193 دولار (وهو ما يمثل انخفاضاً قدره 15% مقارنةً بالفترة من بداية العام وحتى فبراير 2016)، في حين انخفض العائد لكل غرفة متاحة بواقع 18% ليصل إلى 109 دولار.