تم النشر في الأثنين 2018-01-15
يعتبر تملّك قطعة أرض في دول مجلس التعاون الخليجي وسيلة للحفاظ على الثروة لكل من القطاع الحكومي والخاص. وغالباً ما تكون تلك الأراضي غير مستغلة. لذا فإن اتباع نهج جديد لاستكشاف فرص الاستفادة من تلك الأراضي هو الحل الأمثل لمواجهة زيادة الضغوط الاقتصادية مؤخرا، وفقاً لدراسة أجرتها شركة الاستشارات الإدارية استراتيجي& (بوز أند كومباني سابقا) التابعة لشبكة بي دبليو سي.
فعلى صعيد القطاع الحكومي، الاستفادة من الأراضي المستغلة يسهم في إضافة مصدر جديد للدخل، وسد أي عجز في الميزانية، فضلا عن إمكانية تطوير الأراضي لتلبية احتياجات المواطنين على نحو أفضل. فعلى سبيل المثال، تحرص الحكومة في المملكة العربية السعودية، على استخدام الأراضي الهامة في مشاريع تنموية تحت إشرافها. والأمر مماثل في القطاع الخاص، الذي يسعى إلى استغلال الأراضي لاستخدامات تجارية واستثمار الأراضي الغير مستغلة. في نهاية المطاف، يتوجب على شركات القطاع الخاص القيام بذلك الإجراء لتجنب الضرائب المفروضة على الأراضي غير المستغلة، وكوسيلة لحماية نفسها في حال تراجع الأعمال، فضلأ عن كونه فرصة لتنويع محافظها الاستثمارية.
قال رامي صفير، شريك في استراتيجي& والمسؤول عن قطاع الشركات العائلية والاستثمارات والقطاع العقاري في منطقة الشرق الأوسط: ” تأثرت المنطقة بانخفاض أسعار النفط، وتفاقم الأوضاع السياسية، وأصبح من الضروري توليد قيمة من خلال جميع الوسائل المتاحة، بما في ذلك الأراضي غير المستغلة . وقد حددنا خمس أساليب تساعد على خلق قيمة والاستفادة من هذه الأراضي، والتي توفر بدورها عوائد محتملة مع الإشارة إلى المخاطر المترتبة عليها “.
وتشمل الأساليب الخمسة ما يلي:
1- رهن الممتلكات أو بيعها ثم إعادة تأجيرها: يعد هذا الأسلوب أسرع وسيلة لتحرير رأس المال، ولا يتطلب إجراءات معقدة، ويساهم في نقل جميع مخاطر العقار إلى المشتري. لكن اتباع هذا النهج يحد من فرص خلق قيمة على المدى الطويل.
2- تأجير العقار بعقود طويلة الأمد: يستخدم هذا النهج غالبا في حالة الفنادق والمراكز التجارية. ويساعد على توليد دخل ثابت طيلة مدة الإيجار، ولا يتطلب تمويلاً كبيراً للمالك، كما يحافظ على حقوق الاستخدام للمالك لفترات طويلة الأجل. لكن فرص النجاح تعتمد على المستثمر.
3- بيع العقار بشكل نهائي: لطالما كان هذا النهج الاستراتيجية المثلى التي تتبعها المؤسسات الكبرى، كونه لا يتطلب إمكانات وتمويل كبير. وأدت شعبيته إلى استثمارت وتنمية عقارية محدودة في المنطقة، وكان أحد الأسباب الرئيسية لنقص المساكن في المملكة العربية السعودية. وقد يترتب عن اتباع هذا النهج، الحد من أي فرص مستقبلية لخلق القيمة.
4- المساهمة بالأرض في مشاريع تنموية مع طرف آخر: يدخل مالك الأرض بشراكة مع مستثمر، مقابل الحصول على ملكية جزئية للمشروع، في حين يساهم المستثمر برأس المال. عندما يصبح العقار مصدراً للدخل، يتقاسم مالك الأرض والمستثمر العائدات بناء على الملكية. لكن مساوئ هذا النهج تكمن في كونه لا يوجد ضمانات للربح، وقد ينطوي على مخاطر كبيرة بسبب عدم قدرة المالك على لعب دور محوري كما المطور.
5- تطوير المشروع من خلال تقديم الأرض ورأس المال لصالح مشروع تنموي: يتبر الخيار الأخير والأكثر تعقيدا، حيث يتطلب تحول مالك الأرض من مستثمر غير فاعل إلى مطور نشط. فبالإضافة إلى الأرض يساهم المالك أيضا في رأس المال مقابل حصة أكبر من العائدات. وعلى الرغم من كون العائدات المحتملة كبيرة، إلى أنه يمثل خطراً كبيراً باعتباره يتطلب رأس مال كبير وقدرات أكبر.
أفاد كريم عبدالله، شريك في استراتيجي& لمنطقة الشرق الأوسط قائلاً: “إيجاد قيمة من الأراضي غير المستغلة ليس بالأمر اليسير. فهناك أربعة عوامل رئيسية للنجاح ينبغي على ملاك الأراض الأخذ بها; أولاً يتوجب عليهم الأخذ بزمام المبادرة والتفكير بشكل استراتيجي، ثانياُ: البحث عن الصفقة أو الشريك المناسب، ثالثاُ: صياغة اتفاقيات تضمن حقوقهم المادية واستمرار قدرتهم على التحكم بالمشروع، وأخيراً النظر بجميع آليات وقنوات التمويل “.
قال برونو وهبي، مدير أول في استراتيجي& الشرق الأوسط: “ولت الأيام التي كانت فيها العقلية السائدة تنحصر على شراء الأراضي بهدف الاحتفاظ بها. فالضغوط الاقتصادية والضرائب الجديدة المفروضة على الأراضي الغير مطورة وغيرها من التحديات تدفع الملاك إلى استثمار الأراضي التي يملكونها على أفضل وجه، سواء بدافع شخصي أو لمصلحة اقتصاد الدولة. فعوضاً عن الجلوس وانتظار عروض المستثمرين، يتم تحفيز ملاك الأراضي على التفكير بشكل استراتيجي والشروع في البحث عن شركاء، واتباع أحد الأساليب الخمسة.
